Enmienda núm. 430

Propuesta registrada por

Grupo Parlamentario Socialista

Disposiciones finales nuevas

Texto que se propone

Redacción normativa presentada para su debate

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal queda modificada como sigue: Uno. Se modifica la letra h) del apartado 1 del artículo noveno, que tendrá la siguiente redacción: h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España, o un contacto electrónico, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Página 459 Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar o en el contacto electrónico que hubiese comunicado conforme al párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. Dos. Se modifica el apartado 1 del artículo quince, que tendrá la siguiente redacción: 1. La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal, por medios telemáticos o mediante representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese 'pro indiviso' a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. Tres. Se modifica el artículo dieciséis, que tendrá la siguiente redacción: Artículo dieciséis. 1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente. Excepcionalmente, siempre que estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas, una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, podrán solicitar la convocatoria de junta de propietarios por escrito y de forma fehaciente al presidente, quedando éste obligado a efectuarla para su celebración en el plazo máximo de un mes desde la recepción de tal solicitud. Incumplido el plazo establecido, será válida la convocatoria que efectúen los promotores a través del secretario. 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. 3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Página 460 4. La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial, por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple. También podrán tener lugar reuniones mixtas, a las que podrán asistir los propietarios de manera presencial o por medios telemáticos. En todos los casos, el secretario deberá reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y expresarlo así en el acta. En el caso de las Juntas a celebrar de manera virtual exclusivamente, los acuerdos se entenderán adoptados en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador. 5. Excepcionalmente, y solo para asuntos que no correspondan a la Junta anual Ordinaria ni requieran una mayoría cualificada, será posible la adopción de acuerdos sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o contacto electrónico, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios que tengan derecho al mismo conforme al artículo 15, en la dirección postal o en el contacto electrónico comunicado a la secretaría, o en su defecto al elemento privativo, mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para enviar el voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a contar desde el día siguiente a la recepción de la solicitud de emisión de voto. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y en el último día del plazo establecido para la emisión del voto. A efectos del artículo 15.2 de esta Ley, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente. Cuatro. Se modifican los apartados 7 y 9 del artículo diecisiete, que tendrá la siguiente redacción: '7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. El voto de los asistentes que manifiesten abstención se computará en el mismo sentido que el de la mayoría obtenida.' '9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios. Asimismo, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo serán ejecutivos desde su adopción, salvo que la Ley previere lo contrario.' Cinco. Se modifica el apartado 2 del artículo dieciocho, que tendrá la siguiente redacción: 1. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra, los que, habiéndose abstenido, hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Página 461 Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. Seis. Se modifica el artículo diecinueve, que tendrá la siguiente redacción: Artículo diecinueve 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. 3. Cuando se trate de acuerdos adoptados sin celebración de junta, el acta deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) El carácter de acuerdo adoptado sin reunión. b) El promotor o promotores de la adopción del acuerdo sin reunión. c) Fecha inicial y fecha final para la emisión del voto. d) Relación de todos los propietarios que hayan emitido voto, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El acuerdo adoptado sin celebración de reunión con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. 4. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. La falta de firma del acta por el presidente o el secretario no afectará a la ejecutividad de los acuerdos adoptados, en los términos del artículo 17.9. El secretario redactará el acta y enviará copia a los propietarios en el plazo máximo de veinte días hábiles a contar desde el día siguiente de la reunión o, en el caso de acuerdos sin celebración de junta, desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo conforme al artículo 16.5 de esta ley. El envío se realizará al domicilio o contacto electrónico comunicado por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria. Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación Página 462 deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación. 5. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Justificación y Motivación

Fundamentos políticos y jurídicos alegados por el proponente

En primer lugar, se modifica el artículo noveno para introducir la posibilidad de designar un contacto electrónico, ya sea un correo electrónico o un teléfono móvil, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, dada la situación actual de incorporar las nuevas tecnologías a la práctica ordinaria de los actos de comunicación con el objetivo de agilizar y facilitar el intercambio de información en el seno de las Comunidades de Propietarios. No obstante, se mantiene que el propietario/a pueda facilitar un domicilio físico, en vez del contacto electrónico, para llevar a cabo la comunicación, evitando así que se produzca una brecha digital. En segundo lugar, en el artículo decimoquinto, dado el proceso actual de digitalización, se introduce la posibilidad de que la asistencia a la Junta de Propietarios, además de ser presencial o por representación, tenga lugar por medios telemáticos. Este cambio tiene por objeto dar coherencia y coadyuvar a las medidas adoptadas a través del artículo 3 del Real-Decreto 8/2021 de 4 de mayo, sobre el régimen de convocatoria y celebración de las Juntas de Propietarios. En tercer lugar, en el artículo decimosexto, se introduce expresamente que cuando la iniciativa de la convocatoria parta de una cuarta parte de los propietarios o de los que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, es necesario que estos previamente soliciten, en forma escrita y fehaciente, la celebración de esa convocatoria al presidente. Para el caso de que el presidente no acceda a dicha solicitud en el plazo de un mes, se permite que los promotores puedan llevarla a cabo a través del Secretario de la Comunidad. Este cambio tiene por objeto aclarar definitivamente que, pese al silencio que sobre este extremo guarda el vigente artículo 16.1, es necesaria dicha solicitud previa al Presidente para la convocatoria de la Junta de Propietarios por parte de los comuneros, tal y como vienen interpretando la mayoría de las distintas Audiencias Provinciales (AP de Orense (Sección 1.ª) sentencia de 9 de diciembre de 2020; AP de León, sentencia de 6 de julio de 2020; AP de Las Palmas (Sección 5ª) sentencia de 26 de abril de 2017; AP de Alicante, Sección 5ª sentencia de 13 de abril de 2005). Como norma general, la Ley de PH, atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta ('La convocatoria de las Juntas las hará el presidente '), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión en su defecto' del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquel, serán los propios comuneros los convocantes. Este criterio interpretativo lleva a considerar que la convocatoria directa, por la proporción de propietarios prevista en el artículo 16 LPH es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere de la previa dejadez por parte de este. En este sentido la Sentencia de la audiencia Provincial de Alicante, sección 5, de 13 de abril de 2005, entre otras muchas (SAP León de 6 de julio de 2020) que declara 'no basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa, del presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes Página 463 que no procederá a la convocatoria, por lo que no existe una legitimación directa sino subsidiaria, y ello por las siguientes razones: [...]'. Además, con la finalidad de incentivar el cumplimiento de la obligación de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, se establece expresamente que los propietarios morosos no puedan solicitar la convocatoria de junta de propietarios. Asimismo, se suprime la existencia de doble convocatoria en la celebración de la Junta de Propietarios y sus referencias, y se elimina también el quórum mínimo de asistencia exigido para tal celebración, todo ello acorde con el espíritu de eficiencia y agilidad que persigue la reforma. La supresión de la doble convocatoria adapta la norma a la realidad ordinaria a las Juntas de vecinos, eliminándose trabas que, pese a su finalidad garantista, sólo dilataban el inicio de las reuniones y que, en la mayoría de las ocasiones, simplemente se traducía en que la Junta comenzaba media hora después de la inicial sin que, en este caso, se exigiera un quórum mínimo de asistencia para su celebración en segunda convocatoria. Se introduce un nuevo apartado cuarto en el artículo 16 que recoge la posibilidad de que las juntas se lleven a cabo presencialmente, por videoconferencia o por telefonía múltiple, permitiendo también el formato de reunión mixta, es decir, unos propietarios/as presencialmente y otros/as por los medios de comunicación a distancia. Todo ello siempre que el secretario sea capaz de reconocer la identidad de los propietarios/as asistentes. Así, se plasma con carácter permanente lo que ya estableció el artículo 3 del Real-Decreto 8/2021, de 4 de mayo en materia de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal, con el objeto de agilizar la celebración de reuniones de vecinos y de incorporar las nuevas tecnologías al ámbito de las Comunidades Propietarios, permitiendo que los propietarios/as que no se encuentren en la finca, bien porque no residan en la misma o bien porque se hallen en otro lugar, pueda estar presentes en las reuniones de vecinos. Se introduce un nuevo apartado quinto en el artículo 16 que prevé como novedad que, excepcionalmente, y sólo para los asuntos que no correspondan a la Junta Ordinaria, sea posible adoptar acuerdos sin la necesidad de celebrar una reunión mediante la emisión de voto postal o electrónico con el objeto de agilizar la toma de decisiones en las Comunidades de Propietarios mediante el empleo de nuevas tecnologías. En aras de garantizar la seguridad jurídica, la transparencia y la validez de los acuerdos adoptados sin reunión, se establece un régimen jurídico para la solicitud, emisión y recepción del voto. Por otro lado, en cuarto lugar, a través de la modificación del artículo diecisiete, dado que se suprime la doble convocatoria, se establece un nuevo régimen de validez para los acuerdos no comprendidos en los apartados primero a sexto del artículo 17 que mezcla los ahora previstos: bastará para su adopción la mayoría de los propietarios/as asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de representación de los presentes, evitando así que se pueda llegar a interpretar que se necesita la mayoría del total de la comunidad. Con este nuevo régimen, la adopción de estos acuerdos que son, esencialmente, de mera administración, será más sencilla y rápida. Además, se introduce expresamente el valor que se le debe conceder al voto de los propietarios/as presentes en la Junta, pero que se abstengan de manifestar su voto. Así, el voto de los asistentes que manifiesten abstención se computará en el mismo sentido que el voto de la mayoría. El valor del voto abstencionista es una cuestión que, pese al silencio de la ley, ha gozado de unanimidad en las comunidades de vecinos y tribunales. Así, ha sido práctica consolidada, pero no exenta de debate y de controversia, que el voto del que se abstiene, no se tiene en cuenta para formar las mayorías, pero sí para incrementar al acuerdo adoptado. Es decir, no se computaba en la votación, pero después de lograda la mayoría que posibilitaba la adopción del concreto acuerdo, dicho parecer abstencionista sí se sumaba al acuerdo de la mayoría. Asimismo, el vigente artículo 19.3 vincula la ejecutividad de los acuerdos al cierre del acta y, por tanto, a la firma de presidente y secretario. Para evitar que los acuerdos no sean ejecutivos en situaciones en las que el acta no haya sido cerrada por falta de firma y por claridad de la norma, se considera conveniente establecer expresamente en ese Página 464 artículo 17.9 que, salvo que la ley prevea lo contrario, los acuerdos válidamente adoptados serán ejecutivos desde su adopción. En quinto lugar, en relación con la modificación del artículo dieciocho, ésta tiene por objeto poner fin a las numerosas dudas interpretativas que ha generado la expresión 'hubieren salvado el voto' y que fueron solventadas expresamente en la sentencia del Tribunal Supremo 242/2013, 10 de mayo de 2013, en la que el Alto Tribunal sentó doctrina jurisprudencial sobre tal expresión declarando debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene. También sirve esta modificación para una regulación completa y armónica de la legitimación en la impugnación de acuerdos, se considera necesario introducir expresamente la legitimación de los propietarios/as que votan en contra de aquéllos como reconoce la sentencia del Tribunal Supremo mencionada y respecto de los cuales guarda silencio la ley actualmente. En sexto lugar, la modificación del artículo diecinueve introduce la posibilidad de que el libro de actas sea llevado en formato electrónico con el objeto de adaptar la norma a la realidad actual de las nuevas tecnologías. Además, y dado que el apartado segundo establece el contenido del acta cuando se trata de acuerdos adoptados en reunión, se introduce cual debe ser el contenido mínimo del acta cuando se trate de acuerdos adoptados sin celebración de Junta. También se amplía de 10 días naturales a 20 días hábiles, el plazo que posee el secretario para redactar y enviar el acta a los propietarios/as, precisándose que dicho envío podrá hacerse al domicilio o contacto electrónico que se hubiese comunicado por los propietarios/as, en los mismos términos que la comunicación para la convocatoria. La ampliación y transformación de los plazos pretende garantizar la seguridad jurídica de las decisiones adoptadas, así como adaptar la norma a la realidad diaria de las comunidades de vecinos. Asimismo, se elimina, en el apartado segundo letra c), la referencia a primera o segunda convocatoria dada la supresión de la doble convocatoria. Por último, con la finalidad de evitar que el carácter ejecutivo de los acuerdos válidamente adoptados dependa del cierre del acta, se elimina el inciso final del antiguo 19.3, en línea con lo establecido en la preenmienda 8 para el artículo 17.9.

Firmante registrado: Grupo Parlamentario Socialista