El objetivo de esta enmienda es terminar con el traslado espurio de la
gestión del riesgo hipotecario de los bancos a los hogares. Este traslado
es posible gracias a una deficiente regulación hipotecaria que permite
una política de comercialización de créditos para la compra de viviendas
que hace prevalecer la hipoteca a tipo variable sobre la hipoteca a tipo
fijo, lo que se traduce en un mayor coste e inestabilidad financiera para
los hogares, así como en una mayor repercusión negativa de las políticas
monetarias restrictivas sobre las familias españolas durante los períodos
inflacionistas, como el que acabamos de padecer. Las consecuencias
negativas se extienden también a las entidades de crédito que pierden con
esta política reputación y pueden aumentar su tasa de mora.
La solución pasa por copiar la experiencia del mercado eléctrico, donde
los consumidores pueden elegir entre tarifas de mercado, sujetas a
variaciones, y tarifas reguladas que ofrecen mayor estabilidad y
previsibilidad. La propuesta de crear una hipoteca a tipo fijo regulada
para la compra de vivienda habitual pretende ofrecer a los ciudadanos una
alternativa sólida y transparente para acceder a una vivienda, mitigando
el impacto de la incertidumbre económica y garantizando un tipo de
interés estable y predecible a largo plazo, desvinculado del interés de
las entidades financieras por maximizar su beneficio.
Esta hipoteca regulada se acompañaría, asimismo, de un perfil de riesgo
asociado mínimo que debería cumplir el prestatario para acceder a la
misma y que aseguraría su solvencia para hacer frente al pago de la
hipoteca. Obviamente, esta hipoteca regulada no limita el resto de
ofertas hipotecarias que quieran ofertar las entidades de crédito, pero
si fija una referencia que estarían obligadas a ofertar en cualquier
operación de endeudamiento para la compra de una vivienda habitual.
Adicionalmente, Los actuales hipotecados tendrán la posibilidad de novar
su préstamo hipotecario en la nueva hipoteca regulada.
El perfil de riesgo asociado a la hipoteca regulada se cumpliría con al
menos estos dos requisitos:
• Relación laboral estable
• Límite máximo de la cuota hipotecaria más resto de intereses por deudas
respecto a los ingresos del hipotecado: 40 %.
El tipo fijo de la hipoteca regulada sería el de los bonos del Tesoro a 10
años. Esta equivalencia obedece a que el riesgo que asume una entidad
cuando concede un crédito hipotecario es nulo, en tanto, que éste tiene
una doble garantía: (1) el valor de la garantía que se entrega supera en
un 20 % a la cuantía del crédito hipotecario; y (2) la garantía
hipotecaria es personal en España, es decir, el hipotecado responde con
toda su renta y patrimonio para responder al pago de la deuda y no solo
con el valor de la vivienda hipotecada no habiendo dación en pago salvo
en casos de extrema vulnerabilidad.
La remuneración del bono a 10 años estuvo apreciablemente por encima del
interés pagado por las nuevas hipotecas a tipo variable durante la crisis
del Euro, cuando el BCE -extralimitándose de su mandato-, utilizó las
primas de riesgo de la deuda pública para imponer políticas de ajuste a
los países miembro. Esta situación parece muy difícil que se repita. A
partir de 2024, sin embargo, con el cambio del signo de la política
monetaria, el bono se sitúa sostenidamente por debajo del interés de las
hipotecas variables hasta el primer trimestre de 2022, cuando el aumento
del endeudamiento público para combatir la pandemia eleva su coste por
encima del de las hipotecas a tipo variable. No obstante, la remuneración
del bono converge con el de las hipotecas a partir de 2024.
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